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인도가 있으면 만민법에 따라 물건을 취득하게 된다. 자신의 물건을 남에게 이전하고자 하는 소유자의 의사를 그대로 인정하는 것보다 더 자연스럽고 타당한 것은 없다.
(Per traditionem quoque iure naturali res nobis adquiruntur: nihil enim tam conveniens est naturali aequitati, quam voluntatem domini, volentis rem suam in alium transferre, ratam haberi.) Institutes, 2.1.40.
1998.7.10. 96다38971 손해배상(기)
서울 특별시는 잔디마을 취락구조 개선사업 추진위원회 (이하 `추진위'라 한다)를 도시계획법상의 도시계획사업자로 허가하여 김희경이 소유하고 있던 이사건 토지에 관한 수용 및 재개발 사업을 추진하였다.
김희경과의 토지수용협상이 원만하게 이루어지지 못하게 되자 추진위는 토지수용재결 절차를 거쳐 수용보상금을 공탁하기에 이르렀는데, 이때 보상금 공탁을 대행하게된 서울특별시 소속 공무원 황재철은 김희경이 토지소유권 이전에 필요한 일체의 서류를 제공할 것을 조건으로 내걸고 수용보상금을 공탁하였다.
수용재결위원회의 결정에 만족하지 못한 김희경이 서류의 제출을 거부하고 수용보상금 역시 수령하지 못한 상태에서 토지수용을 원인으로한 소유권 이전등기가 추진위 명의로 마쳐졌고, 그후 이 토지는 전화섭외 7인이 매수하여 이들 명의로 소유권이전등기가 경료되었고, 이들은 상당한 가치의 건물과 시설을 이사건 토지위에 건립하였다.
그후 김희경은 수용보상금 공탁은 아무런 조건을 달지아니하고 이루어져야 하는바, 이를 어기고 이루어진 보상금공탁은 보상금 지급으로서의 효력을 가질수 없고, 따라서 위 수용재결은 토지수용법 제65조 에서 말하는 `기업자가 수용시기까지 수용보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때'에 해당하여 그 효력을 상실하였다고 주장하고, 수용을 원인으로 한 기업자 명의의 소유권이전등기는 원인무효이니, 이에 터잡아 이루어진 전화섭외 7인 명의의 소유권이전등기 역시 말소되어야 한다고 주장하여 승소하였다.
이에 전화섭등은 서울특별시 소속 공무원 황재철의 잘못된 업무처리로 인하여 자신들이 재산상의 피해를 보게되었다고 주장하며 서울특별시를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하고, 이사건 토지의 현재 시가 (15억)를 배상할것을 주장하였다.
서울특별시는 이에 대하여, 전화섭등이 입은 피해는 이들이 이사건 토지를 매입하기위하여 지출한 6억4천만원에 불과하다고 주장 하였다.
적정한 배상금액은?
1992.3.10.. 91누5211 국유재산사용변상금부과처분취소
송창염은 1974.11.6. 부터 이 사건 대지를 소유하여 오다가 1980.4.10. 건축허가를 얻어 그곳에 지하 1층 지상 7층의 건물을 완공하였다.
그후 송창염은 이 사건 대지를 국가에 증여하여 같은 해 10.14. 그 이전등기를 하였고, 위 건물에 대하여는 1981.4.30. 자신의 명의로 소유권보존 등기를 한 다음 이를 창원산업에 양도하여 1986.10.4. 창원산업 앞으로의 소유권이전등기가 이루어 졌다.
하지만 국유재산법 제51조 제1항은 법률에 의한 국유재산의 대부또는 사용 수익허가 등을 받지 아니하고 국유재산을 점유하거나 이를 사용 수익한 자에 대하여 당해 재산에 대한 대부료 또는 사용료의 100분의 120에 상당하는 변상금을 징수하도록 규정하고 있으므로, 대한민국은 창원산업에 대하여 변상금을 부과하였다.
이에 대하여 창원산업은 송창염이 이 사건 대지를 국가에 증여함으로써 대지와 건물의 소유자가 다르게 되었으므로 송창염은 위 건물을 보유하기 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였고, 그 후 창원산업에게 위 건물이 양도됨으로써 그 지상권도 함께 양도되어 원고는 등기없이도 관습법상의 법정지상권자 임을 주장할수 있으므로, 법률상 원인없이 국유재산을 사용했다는 이유로 변상금을 부과하는 것은 위법하다고 주장하였다.
이에 응하여 국가는 송창염이 관습상의 법정지상권을 취득한 것은 인정하겠으나 관습상의 법정지상권도 이를 이전하는 경우에는 등기하여야만 효력이 있다고 할 것이므로, 창원산업이 그 지상권의 등기를 하지 아니한 이상 송창염으로 부터 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없기 때문에 변상금의 부과는 적법하다고 주장하였다.
창원산업은 어떠한 주장이 가능할까?
1997. 4. 11. 97다1976 소유권이전등기
건축업자 여석근은 다세대주택의 신축과 분양을 목적으로 1992. 8.경 김은수로부터 이사건 토지를 금 300,000,000원에 매수하되 그 대금은 위 여석근이 이 사건 토지 위에 다세대주택을 신축 분양한 후 그 분양대금을 받아 지급하기로 약속하였다.
여석근은 (김은수의 요청에 따라) 이 사건 토지소유자인 김은수의 명의로 건축허가를 받아 이 사건 토지 위에 7세대분 다세대주택 1동을 건축하다가, 전기 조명 씽크대 욕조 도배 보일러장치 등의 공사를 하지 못한 채 1994.9.경 전체 공정의 약 80%에 이른 상태에서 자금난으로 공사를 중단하였다.
김은수는 이 사건 건물의 잔여공사를 마무리한 뒤 1995.1.19. 각 세대별로 자신의 명의로 소유권보존등기와 함께 이 사건 토지에 관한 대지권등기를 경료하였다.
한편, 박익수외 6인은 여석근으로부터 각 1세대씩의 주택을 분양받고, 그 분양대금을 완납하였다고 주장하며 김은수를 상대로 다세대 주택의 소유권 이전등기등을 청구하는 소를 제기하였다.
여석근은 현재 여유자금이 전혀 없어 토지매입대금을 김은수에게 지불하지 못하고 있다.
김은수는 어떠한 법적대응이 가능할까?
서울지법 “반사회적 탈법행위 보호 못받아”
기사 게재 일자 2003/12/09
부동산실명제법이 금지하는 명의신탁 약정을 이용해 토지를 매입한 사람들에 대해 법원이 ‘토지 소유권을 인정할 수 없다’는 판단을 내렸다. 이번 판결은 부동산실명제법 위반자에 대한 형사처벌 및 과징금 부과만으로는 부동산 등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등을 막기에 부족하므로 민사상 구제를 불허해야 한다는 강경한 입장을 취한 것이어서 주목된다.
서울지법 민사합의20부(조희대 부장판사)는 9일 정모(65)씨 등 4명이 “김모씨는 서울 돈암동 토지 3000여㎡에 대한 소유권을 포기하고 H사찰은 이 토지의 소유권을 원고에게 넘기라”며 김씨와 H사찰을 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송에서 원고 패소판결했다.
문제의 토지는 2000년 H사찰에서 윤모씨에게 이전등기된 뒤 지난해 상속을 이유로 김씨 등에게 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그러나 원고들은 “우리가 H사찰에서 토지를 사면서 윤씨에게 명의신탁했는데 명의신탁은 법적으로 무효이므로 소유권은 윤씨의 상속인이 아닌 우리에게 있다”며 소송을 냈다.
재판부는 판결문에서 “원고들이 법적 효력이 없는 명의신탁을 이용해 H사찰에서 토지를 매입했다 해도 이미 김씨 등에게 소유권이전등기가 마쳐진 이상 토지반환 청구를 허용할 수 없다”면서 “타인 명의를 빌렸다는 이유만으로 법률행위를 무효로 하는 게 지나치다고 생각할 수도 있지만 부동산실명제법에 규정된 특례조항이나 신탁제도를 이용하지 않고 이 법이 금지하는 명의신탁을 감행한 건 반사회적 탈법행위이므로 법적 보호를 차단하는 게 바람직하다”고 밝혔다. 재판부는 특히 “부동산실명제법의 과징금이나 형사처벌만으로는 한계가 있으므로 법원은 명의신탁자의 민사상 청구에 대한 협력을 거부해야 하며 이 경우 매도인이나 명의수탁자에게 부당이득을 줄 수도 있지만 보다 중요한 사회질서 확립을 위해선 불가피하다”고 설명했다.
유희연기자 marina@munhwa.com
출처: 연합뉴스 작성일자:2004.3.16
재산을 은닉할 목적으로 부동산을 명의신탁한사람은 물론 명의 수탁자도 민사상 불이익을 받아야 한다는 판결이 나왔다.
이 번 판결은 지난해 서울중앙지법이 불법적으로 명의를 빌린 사람에 대해 과징금이나 형사처벌만으로 한계가 있으므로 민사상 불이익을 줘야 한다고 판결한 데 이 어 고등법원이 명의를 빌려준 사람에게까지 민사상 불이익을 줘야 한다고 판결한 것이어서 주목된다.
서 울고법 민사21부(재판장 김진권 부장판사)는 16일 재산을 숨겨두려는 친척 부탁으로 아파트를 명의수탁한 오모(54)씨가 "임대주택 우선분양 대상자인 무주택자로 인정해달라"며 대한주택공사를 상대로 낸 분양자지위확인 청구소송에서 원고패소 판결했다.
재 판부는 판결문에서 "부동산실명법이 명의신탁 계약은 무효라고 하면서도 그무효를 제3자에게 대항하지 못하게 하는 것은 명의신탁자나 수탁자를 보호하기 위한것이 아니라 거래 상대방을 보호하기 위한 것"이라며 "원고는 명의수탁으로 인한 이 익과 함께 불이익도 감수해야 한다"고 밝혔다.
재판부는 "무주택 임차인이나 무주택 가구주 여부는 특별한 사정이 없는 한 관공서 장부를 기준으로 해야 하며 소유 명의가 명의신탁 등에 의한 것이라도 무주택자로 인정할 수는 없다"고 덧붙였다.
재 판부는 "원고 같은 명의수탁자를 무주택자로 인정하면 탈법의 수단으로 악용돼 국민주거안정과 주택공급질서 확립을 위한 임대주택법 취지와 부동산등기제도를 악용한 투기.탈세 등 반사회적 행위를 막기 위한 부동산실명법 취지가 저해될 수 있다"고 설명했다.
95 년 12월 수원 주공 임대아파트에 보증금 2천여만원을 내고 들어간 오씨는 2000년 6월 건설공사 하도급 인부들의 임금을 체불한 동서가 주택이 가압류되지 않도록명의신탁을 부탁하자 명의신탁 이전등기를 했으며 2003년 1월 자신이 살던 아파트분양전환에서 우선분양 대상자인 '무주택자'로 인정받지 못하자 소송을 냈다.
참고문헌: 박종원, "부동산명의신탁에 관한 판례의 동향", 민사법학 제28호 (2005), pp. 235-263.
* 대내적으로는 신탁자(실권리자)가 물권을 보유하고, 목적물을 관리, 사용, 수익하고,
* 대외적으로 그 부동산에 대한 등기를 수탁자 명의로 하기로 하는 약정
* passive trust? 수탁자가 아무런 적극적인 역할을 수행하지 아니함
명의신탁약정은 일반적, 원칙적으로 무효 (제4조, 제1항)
* 신탁자의 채권자: 신탁자를 대위하여 신탁해지 가능
* 공작물 책임: 신탁자가 부담 (77다246)
* 신탁자가 임대인이 될 수 있고, 임차인은 주.임.법 상의 보호를 받을 수 있음
* 목적물의 반환청구권, 목적물의 무단 점유로 인한 임료 상당의 부당이득 반환 청구권 등은 수탁자 만이 행사가능 91다17207
* 수탁자 스스로가 명의신탁등기의 무효를 주장할 수 있을까? 하급심 판례
