대법원 1999.9.17. 98다31301

대한부동산신탁 주식회사는 그가 소유하는 이사건 건물에 관하여 1993.10.29. 주식회사 쉐르담과 전세권 설정계약을 체결하고 존속기간 1년, 전세금 5억원, 건물사용료 매월 500만원을 전세권자가 지급할 것등을 등기신청사항으로하여 전세권 설정등기를 경료하였다.

쉐르담은 1994.3.30. 사업자금 융자와 관련하여 신용보증기금을 저당권자로하여 자신의 전세권에 저당권 설정의 부기등기를 경료해 주었다.

그후 쉐르담이 사업부진으로 도산하자 그의 채권자들은 쉐르담이 가지는 전세금반환채권을 경합하여 압류및 가압류 하였고, 부동산신탁은 1994. 12.12. 전세금반환액으로부터 밀린 차임과 비용등을 공제한 잔액을 민사소송법581조 1항에 따라 공탁하였다 (민집법 248조1항).

그런다음 부동산신탁은 전세권등기의 말소를 시도하였으나 신용보증기금이 동의를 하여주지 아니하자, 그를 상대로 전세권설정등기말소청구소송을 제기하면서, 전세권이 소멸하였으므로 그에 설정된 저당권도 당연히 소멸하였고, 따라서 신용보증기금은 전세권등기말소에 동의하여 줄 의무가 있다고 주장하였다.

이에 대하여 신용보증기금은 전세권에 대한 저당권자는 전세권자가 갖고 있는 전세금반환채권에 대해 우선변제권이 있기 때문에, 부동산신탁은 저당권자인 신용보증기금에게 위 전세금을 직접 지급하여야 하고 전세금을 공탁하는 경우에도 피공탁자를 신용보증기금으로 특정하여 잔존전세금을 변제공탁하였어야 하는데도, 원고는 피공탁자를 특정하지 아니한 채 집행공탁하였으므로 그 집행공탁은 적법하지 아니하여 무효이고, 따라서 잔존전세금을 모두 지급받기 전에는 전세권등기말소에 동의할 의무가 없다고 주장하였다.

당사자 주장의 당부를 논하라.

1995.2.10. 94다18508 전세권설정등기말소등기

이수동은 정덕용 소유 토지상에 다세대주택 6세대분의 건축공사를 대금 112,708,400원에 도급받으면서 그가 위 건물을 완공한 후 이를 타인에게 직접 분양하여 그 분양대금으로 위 공사비를 충당하기로 약정하였다.

그러나 위 건물이 완공된 후에도 분양이 되지 아니하자 이수동은 위 공사비의 충당을 위하여 그 중 4 세대분을 정종출 등에게 각 전세를 주고(위 각 전세권에 대하여는 1991.5.25. 각 전세권자 명의로 각 전세권설정등기를 경료하여 주었다) 그 전세금 합계 금 84,000,000원을 직접 수령하였다.

하지만 그 전세금만으로는 위 공사비에 충당되지 못하자 나머지 공사비 채권인 금 28,708,400원의 담보를 위하여 그 중 하나인 이 사건 부동산에 대하여 정덕용 명의로 소유권보존등기를 경료함과 동시에 1991.5.25. 권민찬을 전세권자로 하고 전세금을 금 25,000,000원, 존속기간을 1993.5.23.까지로 하는 전세권설정등기를 경료하였다.

그러나 권민찬은 이수동으로부터 도배공사를 하도급받아 시공한 자로서 이수동에게 도배공사 대금채권이 있었을뿐 이 사건 부동산을 인도받아 사용한바 없고, 사실은 정덕용의 아들 정정길이 이 부동산에 거주하여 왔다.

그후 정덕용의 재산상태가 악화되어 이사건 부동산은 임의경매가 되기에 이르렀고, 이영자가 이를 경락받아 1992. 2.7. 그 대금을 모두 납부한다음 권민찬을 피고로하여 전세권설정등기말소를 구하는 소송을 제기하면서, 권민찬은 전세금을 지급한바도 없고, 반환받을 전세금도 없을뿐 아니라 이사건 부동산을 점유하여 사용한바도 없으므로 애초에 전세권을 취득한바 없으니 이사건 부동산에 경료된 전세권설정등기는 원인무효로서 말소되어야 한다고 주장하였다.

권민찬은 어떠한 대응이 가능할까?

뜻

• 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용, 수익할 권리
• 전세금반환이 지체될 경우 목적물을 경매하여 전세금을 우선변제 받을 권리
• 물권으로서 당연히 양도가능, 상속가능, 대세적 효력

전세권의 성립 - 전세권설정합의 + 등기 (+ 전세금지급)

• 목적물인도가 없은 경우에도 - 장래의 인도, 사용 가능성으로 족함
• 전세금의 '현실지급'이 없은경우
• (전세금) 채권자와 전세권자가 다른경우 - 전세권설정자의 동의가 있으면 전세권 성립
• 94다18508

전세권의 존속기간

• 최장기간 10년을 넘을수 없음 (312조1항) 그러나 갱신가능 (등기를 要함)
• 건물전세권의 갱신의제 (312조4항: 등기를 要하지 아니함) 88다카21029
• 기간을 정함이 없는 경우 - 소멸통고(313조: 등기를 要함)
• 건물의 경우 최단기간 (1년) 이상 (312조2항)

전세권의 효력범위

• 건물전세권은 지상권, 대지임차권에까지 미침 (304조)
• 건물에 전세권이 설정된 경우 대지취득자는 법정지상권의 제약을 받음 (305조)
• 부동산의 일부에 대한 전세권설정 가능
• 토지사용 (지상권類似의 사용)을 위한 전세권
• 농경지 전세금지 (303조2항) - 그러나, 농지법에 따른 농지임대차 가능

목적부동산의 사용, 수익, 반환

• 배타적 점유, 사용, 수익, 과실수취
  • 설정계약에 기한 인도청구
  • 전세권에 기한 반환청구, 방해배제청구
• 목적물의 현상유지, 수선의무 (309조)
• 원상회복, 반환의무
  • 유익비 상환청구 (310조)
  • 부속물 매수청구 (316조)
• 목적부동산의 임대
• 부당한 사용, 수익의 경우 - 전세권 소멸청구 (311조)

전세금

• 대여금 - 전세권에 의하여 담보되는 채권
• 손해담보금 - 전세권자의 고의, 과실로 목적물이 멸실, 훼손된 경우 손해배상에 충당 (315조2항)
• 증감청구권 - 등기하여야 제3자에게 대항
• 전세금채권의 양도
  • 양도인의 통지 / 전세권설정자의 승낙
  • 전세권의 용익권적 측면 / 전세권의 담보권적 측면
  • 양수인은 무담보, 동시이행항변권 부 채권을 양수?
• 전세권 성립, 존속 요건?

전세금 반환채권의 확보수단

• 경매권 - 전세기간 만료 + 목적물 반환 + 전세권 등기말소에 필요한 서류제공
• 건물의 일부에 대한 전세권자의 경매신청?
• 우선변제권 - 부동산전부에 대하여
• 주택임대차보호법상의 대항요건도 갖춘 전세권자의 경우

전세권의 양도, 담보제공등

• 전세권 양수인의 권리, 의무 (307조)
• 전세권에 대한 저당권 98다31301
• 轉전세

목적부동산 양수인의 지위

• 전세금 반환채무
• 사용, 수익을 하게 할 채무
• 경매의 경우 - 민사집행법 91조

1995.1.20.. 94다42525 토지인도

최이태는 자신의 대지에 상가건물을 신축하면서 공로로 통하는 통로를 내는 대신 박상용 소유인 이 사건 토지부분에 대문을 설치하고 그 토지를 인근 주민들과 더불어 통행로로 사용하여 왔다.

최병하는 최이태로부터 1971.10.21. 이 사건 상가건물을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 계속 이 사건 토지부분을 통행로로 사용하여 오던중 1978경에는 이웃주민이 이 통행로의 주변에 담을 쌓아 막다른 골목으로 만들었고 그 후로는 최병하 만이 이 통행로를 사용하여 왔다.

송성남은 1991.11.26. 최병하로 부터 위 건물을 양수한 후 이 사건 토지 부분을 독점적인 통행로로 사용하고 있다.

1992.경 이사건 토지의 소유자인 박상용이 송성남을 상대로 토지인도 청구소송을 제기하자 송성남은 이사건 토지부분은 1971.10.21. 부터 계속하여 자기토지에 거주하는 자들의 통행로로 사용되어 왔으므로 20년이 지난 1991.10.21.에 통행지역권을 시효로 취득하였고, 따라서 박상용의 토지인도 청구에 응할수 없다고 주장하였다.

박상용과 송성남의 주장을 평가하라.

이 사건 대지 및 이 사건 1층은 이현숙 소유였는데, 이현숙은 1979. 10.경 이 사건 1층과는 외견상 하나의 건물로 보이나 구조상 1층과는 구분이 확실하고, 독립된 출입구와 생활시설을 가지는 이 사건 2층 건물을 신축하였으나, 2층에 대하여는 소유권보존등기를 하지않았다.

이현숙은 1980. 4. 8. 조희정으로부터 돈을 빌리면서 이 사건 대지 및 1층에 대하여만 자신을 채무자, 조희정을 근저당권자로 하여 근저당권설정등기를 경료해 주었다. 그 당시 이 사건 2층은 준공검사조차 받지 않아 미등기 상태였다. 이현숙이 차용금을 갚지 못하여 조희정은 근저당권을 실행하였고, 1984.4.4. 이 사건 대지 및 1층은 이효종이 경락받아 이효종 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.

그 후 이현숙은 1984. 9. 7. 이 사건 2층에 대하여 소유권보존등기를 마치고 거주하다가 1986. 5. 17. 자신을 채무자 오운환을 근저당권자로 하여 근저당권설정등기를 경료하였다. 이현숙이 또다시 차용금을 변제하지 못하여 이 사건 2층에 대한 근저당권에 기한 경매절차에서 1987. 2. 28. 오운환이 경락받아 1987. 4. 20. 그의 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 1990. 2. 1. 이우만이 이를 매수하여 그의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

토지의 소유자 이효종은 1985.7.19. 이현숙을 상대로 지료청구소송의 승소판결이 확정되었으나, 이현숙은 그동안 지료를 지급하지 않았다. 오운환과 이우만역시 지료를 내지 않자, 이효종은 1992.7.4. 이우만에게 지료지급을 독촉하면서 지료를 지급하지 않을 경우, 이 사건 2층을 철거하겠다고 통지하였다. 이우만이 여전히 지료를 지불하지 않자, 이효종은 이우만을 상대로 이 사건 2층 건물의 철거를 구하는 소송을 제기하고, 이우만은 이사건 토지에 대하여 지상권이 없고, 있었다 하더라도 2년이상 지료를 내지 아니하였으므로 그 지상권은 소멸 되었다고 주장하였다. 그러나 이우만은 이를 다투고 있다.

질문:

• 이우만은 법정지상권자 인가?
• 지료 미지급을 이유로 한 지상권 소멸 청구권을 이효종이 이우만을 상대로 행사할 수 있는지

대법원 2005. 9. 15. 선고 2004다44971 전원합의체 판결

이 사건 토지는 완주군 일대의 임야로서 남원 양씨 병사공파 종중의 소유였으나, 양만영은 종중을 대표하여 국가에게 이 사건 토지를 매도하고 1999.2.24. 공공용지협의취득을 원인으로 하여 국가 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 국가는 이 사건 토지에 순환도로를 건설하였다.

그러나 병사공파 종중 규약에는 종중재산의 매도에 관한 사항은 총회의 의결을 거치도록 규정하는데(제14조), 양만영은 토지매도를 위한 총회결의를 함에 있어 600여 종원들에게 아무런 소집통지도 아니한 채 1998. 7. 7. 자신과 잘 아는 양영석, 양영준, 양정훈, 양권철 등 약 10여 명의 종원들을 자신의 집에 모아 놓고 "이 사건 토지에 대한 토지보상금과 제반사 처리에 관한 일체를 양만영에게 위임한다."는 결의를 하고 참석하지도 않은 양관영, 양성영, 양세영, 양화영, 양정기 등이 참여한 것으로 총회의결서를 작성하고, 이에 터잡아 1999. 1. 15. "이 사건 토지에 대한 처분권한을 양만영에게 위임한다."는 임원결의서를 작성한 다음, 이를 매도원인서류로 국가에게 교부하였고, 국가 앞으로 경료된 등기는 그에 터잡은 것이다.

종중원 중, 양종태 등은 이 사건 토지의 처분에 반발하여 2002. 11. 14.(음력 10. 10.) 시제를 마친 후 종중총회를 개최하여 양종태를 종중 대표자로 선임하고, 양만영이 처분한 이 사건 토지 등 종중재산을 환수하기로 결의하였다.

양종태는 병사공파 종중 종원의 자격으로 국가를 상대로 소송을 제기하여 이 사건 토지는 양만영이 적법한 종중총회의 결의를 거치지 않고 매도하였으므로 국가 명의의 소유권이전등기는 원인무효라고 주장하며 등기의 말소를 청구하였다.

그러나 국가는 양종태가 종원의 자격으로 제기한 이 사건 소송은 부적법 각하되어야 한다고 주장하고 있다.

양종태가 종원의 자격으로 제기한 이 소송은 적법한가?

1994.10.25.. 94다28437 소유권이전등기

[대한예수교장로회 경기노회 안디옥교회는 1992. 3. 9. 제직회를 열어 이 사건 소송을 제기하기로 하고 소외 김종규에게 그에 대한 모든 권한을 위임하였고, 그에 기하여 김종규는 원고교회의 대표자로서 이 사건 소송을 제기하였다.]

그러나 총유물의 보존에 있어서는 공유물의 보존에 관한 민법 제265조의 규정이 적용될 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항 소정의 사원총회의 결의를 거쳐야 하고 이는 대표자의 정함이 있는 비법인사단인 교회가 그 총유재산에 대한 보존행위로서 대표자의 이름으로 소송행위를 하는 경우라 할지라도 정관에 달리 규정하고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용되는 것이라 할 것이다 (당원 1986. 9. 23. 선고 84다카6 판결 참조).

따라서 원심인정과 같이 원고교회의 제직회의 결의만으로 소송을 적법하게 제기할 수 있으려면 원고교회의 정관에 그에 관한 특별한 규정이 있어야 할 것인 바, ... 원고교회의 규약을 살펴보면 원고교회의 기관으로 당회, 제직회, 공동회의등이 있으나, ... 교회재산의 관리, 처분에 관한 결의가 어느 기관의 권한인지를 명시하지 아니하였고,

한편 규약 제4장 “재산 및 비품처리” 제15조에 “본교회 제반 재산상 관계는 회의결의에 의하여 매수 또는 처분할 수 있다”라고 규정하고 있으나, 위 각 기관의 권한에 비추어 규약 제15조 소정의 “회의결의”는 제직회의 결의가 아니라 교인들의 총회에 해당하는 공동회의의 결의를 의미한다고 볼 것이므로, 결국 원고교회가 이 사건 소를 적법하게 제기하려면 교인들의 총회에 해당하는 공동회의의 결의를 거쳐야 할 것이고, 원고주장과 같이 제직회의 결의만으로 제기할 수는 없다 할 것이다.

그렇다면 원고교회의 대표자가 이 사건 소를 제기함에 있어서 달리 원고교회 교인들의 총회결의가 있었다고 볼 자료가 없는 이 사건에 있어서 원심이 위와 같은 이유를 들어 피고들의 본안전항변을 배척한 것은 총유물의 보존행위에 관한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이니, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다.

1993.1.19.. 1다1226 건물명도

고현봉 목사는 1967.2.27.이래 대한예수교장로회 통합측 부산노회에 소속된 부산영락교회 목사로 시무하여 오던 중 고명자를 양녀로 입양하였는데, 이를 둘러싸고 1982.3.경부터 자신을 지지하는 신도들과 반대하는 신도들의 대립이 격화되자 1987.2.1. 자신을 지지하는 신도 1498명 (반대파의 세례교인은 589명)의 지지를 얻어 위 교단을 탈퇴하고 같은달 12.자로 대한예수교장로회 합동정통파교단의 경남노회에 가입하였다.

위 경남노회는 고현봉 목사를 당회장으로 파송하여 그를 지지하는 교인들이 이 사건 교회 건물에서 예배 기타종교행위를 하며 이 사건 교회 건물들을 점유사용하고 있다.

다른 한편 고현봉 목사를 반대하는 교인들은 이현호를 중심으로 하여 이사건 건물의 소유자를 대한예수교 장로회 부산영락교회에서 대한예수교장로회 통합측부산영락교회로 변경하는 등기명의인표시변경등기를 마친 다음 고현봉목사를 추종하는 교인들을 상대로 이사건 건물의 명도를 청구하는 소송을 제기하였다.

이사건 건물은 누구의 소유일까? 이사건 건물은 누가 사용, 수익할수 있을까?

2000. 10. 10. 2000다28506, 28513 양도채권금·병합

삼원상가조합은 고양시의 택지개발지구 내의 토지를 분양받아 상가건물을 신축하여 분양·임대할 목적으로 1994.3.26. 창립총회를 열어 결성된 조합이다.

이 조합의 임원들은 1999.11.12. 임원회를 개최하여 이 조합이 이병의에게 이 사건 상가건물 중 106호와 107호 점포를 분양해준 대가로 받게될 분양잔대금채권 85,900,441원을 삼원컨설팅에게 양도하는 결의를 하고, 2000. 3. 20. 위 이병의에게 위 채권양도사실을 통지하였다.

이에따라 삼원컨설팅이 이병의에게 잔대금채무의 이행을 청구하자, 이병의는 이 사건 조합원들은 지금까지 주요한 업무를 항상 전조합원이 참가하여 처리하여 왔다고 주장하고, 이 사건 조합이 그 조합재산인 이 사건 채권을 삼원컨설팅에게 양도함에 있어서는 조합원 전원의 동의가 필요하거나 적어도 조합원총회의 결의가 있어야 하는데, 이 사건 채권의 양도에 있어서는 그와 같은 조합원 전원의 동의나 조합원총회의 결의가 없었으므로 이 사건 조합 임원회의 결의에 의한 이 사건 채권양도는 무효라고 주장하였다.

삼원컨설팅은 이에 대하여, 조합재산의 처분·변경에 관한 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 조합의 특별사무에 해당하는 업무집행이며, 업무집행조합원이 여럿 있는 경우에는 조합의 특별사무에 관한 업무집행은 민법 제706조 제2항에 따라 원칙적으로 업무집행조합원의 과반수로써 결정하는 것이므로 위와 같이 이 사건 조합의 업무집행조합원들의 의사결정기관인 임원회의 과반수 결의로 이루어진 이 사건 채권의 양도는 다른 특별한 사정이 없는 한 유효한 업무집행이라고 주장하였다.

삼원상가조합이 이 사건 상가건물의 신축공사에 관한 도급계약이나 조합원 개개인과의 분양계약 또는 삼원컨설팅과의 사이에 업무대행계약을 체결할 때 조합원 전원이 그 당사자로 되었던 것은 이병의의 주장을 뒷받침하기에 충분할까?

1998. 3. 13. 95다30345 공사대금

정우택외 3인은 공동으로 서울 영등포구 여의도동 소재 지하 4층, 지상 11층 건물을 신축하여 그 분양 또는 임대사업을 경영하는 내용의 동업약정을 맺고 극동건설 주식회사에게 이 사건 건물의 신축공사를 공사대금 약 92억 원에 도급 주어 그 공사를 시행하게 하였다.

그러던 중 정우택을 제외한 나머지 3인과 극동건설 사이에 위 공사대금을 2억 원 증액하기로 하는 합의가 있었다.

그러자 정우택은 공사대금 증액에 관한 합의를 하는 것은 조합재산의 처분·변경에 해당하는 것으로서 조합원 전원의 동의가 있어야 그 효력이 있다고 할 것인데 조합원 4인 중 3인만이 동의하였으므로 그 효력이 없다고 주장하였다.

이에 대하여 나머지 3인은 민법 제706조는 그 제2항에서 "조합의 업무집행은 조합원의 과반수로써 결정한다. 업무집행자가 수인인 때에는 그 과반수로써 결정한다." 고 규정하고 있으므로 조합원 4인중 3인의 동의로 공사대금을 2억원 증액하기로 한것은 적법한 결정이라고 주장하였다.

그러나 정우택은 조합의 업무집행 방법에 관한 민법규정은 임의규정이라고 할 것이므로 당사자 사이의 약정에 의하여 조합의 업무집행에 관하여 조합원 전원의 동의를 요하도록 정할 수 있고, 이사건 조합과 극동건설과의 과거 거래를 살펴보면 모든 주요업무가 조합원 전원이 참여한 가운데 이루어 졌고, 특히 조합원들의 지분비율은 3 : 1 : 1 : 1로서 정우택의 지분이 나머지 3인의 지분의 합과 대등한 실정인데, 이와 같은 사실관계에 비추어 보면 적어도 이 사건 건물의 신축에 관한 한 조합원 전원의 의사의 일치로써 그 업무집행을 결정하기로 한 약정이 있었다고 봄이 상당하고 극동건설 또한 이와 같은 사정을 알고 있었음에도 정우택을 제외한 3인과 공사대금 증액의 합의를 하였으니 그러한 합의는 효력이 없다고 주장하였다.

극동건설은 이사건 조합원들로 부터 2억원을 추가로 요구할수 있을까?