전세권

뜻

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용, 수익할 권리
전세금반환이 지체될 경우 목적물을 경매하여 전세금을 우선변제 받을 권리
물권으로서 당연히 양도가능, 상속가능, 대세적 효력

전세권의 성립 – 전세권설정합의 + 등기 (+ 전세금지급)

목적물인도가 없은 경우에도 – 장래의 인도, 사용 가능성으로 족함
전세금의 ‘현실지급’이 없은경우
(전세금) 채권자와 전세권자가 다른경우 – 전세권설정자의 동의가 있으면 전세권 성립
94다18508

전세권의 존속기간

최장기간 10년을 넘을수 없음 (312조1항) 그러나 갱신가능 (등기를 要함)
건물전세권의 갱신의제 (312조4항: 등기를 要하지 아니함) 88다카21029
기간을 정함이 없는 경우 – 소멸통고(313조: 등기를 要함)
건물의 경우 최단기간 (1년) 이상 (312조2항)

전세권의 효력범위

건물전세권은 지상권, 대지임차권에까지 미침 (304조)
건물에 전세권이 설정된 경우 대지취득자는 법정지상권의 제약을 받음 (305조)
부동산의 일부에 대한 전세권설정 가능
토지사용 (지상권類似의 사용)을 위한 전세권
농경지 전세금지 (303조2항) – 그러나, 농지법에 따른 농지임대차 가능

목적부동산의 사용, 수익, 반환

배타적 점유, 사용, 수익, 과실수취
- 설정계약에 기한 인도청구
- 전세권에 기한 반환청구, 방해배제청구
목적물의 현상유지, 수선의무 (309조)
원상회복, 반환의무
- 유익비 상환청구 (310조)
- 부속물 매수청구 (316조)
목적부동산의 임대
부당한 사용, 수익의 경우 – 전세권 소멸청구 (311조)

전세금

대여금 – 전세권에 의하여 담보되는 채권
손해담보금 – 전세권자의 고의, 과실로 목적물이 멸실, 훼손된 경우 손해배상에 충당 (315조2항)
증감청구권 – 등기하여야 제3자에게 대항
전세금채권의 양도
- 양도인의 통지 / 전세권설정자의 승낙
- 전세권의 용익권적 측면 / 전세권의 담보권적 측면
- 양수인은 무담보, 동시이행항변권 부 채권을 양수?
전세권 성립, 존속 요건?

전세금 반환채권의 확보수단

경매권 – 전세기간 만료 + 목적물 반환 + 전세권 등기말소에 필요한 서류제공
건물의 일부에 대한 전세권자의 경매신청?
우선변제권 – 부동산전부에 대하여
주택임대차보호법상의 대항요건도 갖춘 전세권자의 경우

전세권의 양도, 담보제공등

전세권 양수인의 권리, 의무 (307조)
전세권에 대한 저당권 98다31301
轉전세

목적부동산 양수인의 지위

전세금 반환채무
사용, 수익을 하게 할 채무
경매의 경우 – 민사집행법 91조