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1992.3.10.. 91누5211 국유재산사용변상금부과처분취소

송창염은 1974.11.6. 부터 이 사건 대지를 소유하여 오다가 1980.4.10. 건축허가를 얻어 그곳에 지하 1층 지상 7층의 건물을 완공하였다.

그후 송창염은 이 사건 대지를 국가에 증여하여 같은 해 10.14. 그 이전등기를 하였고, 위 건물에 대하여는 1981.4.30. 자신의 명의로 소유권보존 등기를 한 다음 이를 창원산업에 양도하여 1986.10.4. 창원산업 앞으로의 소유권이전등기가 이루어 졌다.

하지만 국유재산법 제51조 제1항은 법률에 의한 국유재산의 대부또는 사용 수익허가 등을 받지 아니하고 국유재산을 점유하거나 이를 사용 수익한 자에 대하여 당해 재산에 대한 대부료 또는 사용료의 100분의 120에 상당하는 변상금을 징수하도록 규정하고 있으므로, 대한민국은 창원산업에 대하여 변상금을 부과하였다.

이에 대하여 창원산업은 송창염이 이 사건 대지를 국가에 증여함으로써 대지와 건물의 소유자가 다르게 되었으므로 송창염은 위 건물을 보유하기 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였고, 그 후 창원산업에게 위 건물이 양도됨으로써 그 지상권도 함께 양도되어 원고는 등기없이도 관습법상의 법정지상권자 임을 주장할수 있으므로, 법률상 원인없이 국유재산을 사용했다는 이유로 변상금을 부과하는 것은 위법하다고 주장하였다.

이에 응하여 국가는 송창염이 관습상의 법정지상권을 취득한 것은 인정하겠으나 관습상의 법정지상권도 이를 이전하는 경우에는 등기하여야만 효력이 있다고 할 것이므로, 창원산업이 그 지상권의 등기를 하지 아니한 이상 송창염으로 부터 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없기 때문에 변상금의 부과는 적법하다고 주장하였다.

창원산업은 어떠한 주장이 가능할까?

1997. 4. 11. 97다1976 소유권이전등기

건축업자 여석근은 다세대주택의 신축과 분양을 목적으로 1992. 8.경 김은수로부터 이사건 토지를 금 300,000,000원에 매수하되 그 대금은 위 여석근이 이 사건 토지 위에 다세대주택을 신축 분양한 후 그 분양대금을 받아 지급하기로 약속하였다.

여석근은 (김은수의 요청에 따라) 이 사건 토지소유자인 김은수의 명의로 건축허가를 받아 이 사건 토지 위에 7세대분 다세대주택 1동을 건축하다가, 전기 조명 씽크대 욕조 도배 보일러장치 등의 공사를 하지 못한 채 1994.9.경 전체 공정의 약 80%에 이른 상태에서 자금난으로 공사를 중단하였다.

김은수는 이 사건 건물의 잔여공사를 마무리한 뒤 1995.1.19. 각 세대별로 자신의 명의로 소유권보존등기와 함께 이 사건 토지에 관한 대지권등기를 경료하였다.

한편, 박익수외 6인은 여석근으로부터 각 1세대씩의 주택을 분양받고, 그 분양대금을 완납하였다고 주장하며 김은수를 상대로 다세대 주택의 소유권 이전등기등을 청구하는 소를 제기하였다.

여석근은 현재 여유자금이 전혀 없어 토지매입대금을 김은수에게 지불하지 못하고 있다.

김은수는 어떠한 법적대응이 가능할까?

1. 원시취득

• 97다1976

2. (관습상의) 법정지상권 취득

• 제305조, 제366조 등
• 91누5211

3. 상속, 공용징수, (형성)판결, 경매등에 의한 물권변동

4. 원인행위의 무효, 취소

• 96다38971

5. 소멸시효로 인한 제한물권의 소멸

6. 지상권, 전세권의 소멸청구, 소멸통고

• 제287, 311, 313조

7. 계약의 해제

• (*직접효과설* / 청산관계설)
• 제3자 보호

제186조의 `법률행위'의 의미

...continue reading "등기를 요하는 부동산 물권변동 (제186조)"

서울지법 “반사회적 탈법행위 보호 못받아”

기사 게재 일자 2003/12/09

부동산실명제법이 금지하는 명의신탁 약정을 이용해 토지를 매입한 사람들에 대해 법원이 ‘토지 소유권을 인정할 수 없다’는 판단을 내렸다. 이번 판결은 부동산실명제법 위반자에 대한 형사처벌 및 과징금 부과만으로는 부동산 등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등을 막기에 부족하므로 민사상 구제를 불허해야 한다는 강경한 입장을 취한 것이어서 주목된다.

서울지법 민사합의20부(조희대 부장판사)는 9일 정모(65)씨 등 4명이 “김모씨는 서울 돈암동 토지 3000여㎡에 대한 소유권을 포기하고 H사찰은 이 토지의 소유권을 원고에게 넘기라”며 김씨와 H사찰을 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송에서 원고 패소판결했다.

문제의 토지는 2000년 H사찰에서 윤모씨에게 이전등기된 뒤 지난해 상속을 이유로 김씨 등에게 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그러나 원고들은 “우리가 H사찰에서 토지를 사면서 윤씨에게 명의신탁했는데 명의신탁은 법적으로 무효이므로 소유권은 윤씨의 상속인이 아닌 우리에게 있다”며 소송을 냈다.

재판부는 판결문에서 “원고들이 법적 효력이 없는 명의신탁을 이용해 H사찰에서 토지를 매입했다 해도 이미 김씨 등에게 소유권이전등기가 마쳐진 이상 토지반환 청구를 허용할 수 없다”면서 “타인 명의를 빌렸다는 이유만으로 법률행위를 무효로 하는 게 지나치다고 생각할 수도 있지만 부동산실명제법에 규정된 특례조항이나 신탁제도를 이용하지 않고 이 법이 금지하는 명의신탁을 감행한 건 반사회적 탈법행위이므로 법적 보호를 차단하는 게 바람직하다”고 밝혔다. 재판부는 특히 “부동산실명제법의 과징금이나 형사처벌만으로는 한계가 있으므로 법원은 명의신탁자의 민사상 청구에 대한 협력을 거부해야 하며 이 경우 매도인이나 명의수탁자에게 부당이득을 줄 수도 있지만 보다 중요한 사회질서 확립을 위해선 불가피하다”고 설명했다.

유희연기자 marina@munhwa.com

출처: 연합뉴스 작성일자:2004.3.16

재산을 은닉할 목적으로 부동산을 명의신탁한사람은 물론 명의 수탁자도 민사상 불이익을 받아야 한다는 판결이 나왔다.

이 번 판결은 지난해 서울중앙지법이 불법적으로 명의를 빌린 사람에 대해 과징금이나 형사처벌만으로 한계가 있으므로 민사상 불이익을 줘야 한다고 판결한 데 이 어 고등법원이 명의를 빌려준 사람에게까지 민사상 불이익을 줘야 한다고 판결한 것이어서 주목된다.

서 울고법 민사21부(재판장 김진권 부장판사)는 16일 재산을 숨겨두려는 친척 부탁으로 아파트를 명의수탁한 오모(54)씨가 "임대주택 우선분양 대상자인 무주택자로 인정해달라"며 대한주택공사를 상대로 낸 분양자지위확인 청구소송에서 원고패소 판결했다.

재 판부는 판결문에서 "부동산실명법이 명의신탁 계약은 무효라고 하면서도 그무효를 제3자에게 대항하지 못하게 하는 것은 명의신탁자나 수탁자를 보호하기 위한것이 아니라 거래 상대방을 보호하기 위한 것"이라며 "원고는 명의수탁으로 인한 이 익과 함께 불이익도 감수해야 한다"고 밝혔다.

재판부는 "무주택 임차인이나 무주택 가구주 여부는 특별한 사정이 없는 한 관공서 장부를 기준으로 해야 하며 소유 명의가 명의신탁 등에 의한 것이라도 무주택자로 인정할 수는 없다"고 덧붙였다.

재 판부는 "원고 같은 명의수탁자를 무주택자로 인정하면 탈법의 수단으로 악용돼 국민주거안정과 주택공급질서 확립을 위한 임대주택법 취지와 부동산등기제도를 악용한 투기.탈세 등 반사회적 행위를 막기 위한 부동산실명법 취지가 저해될 수 있다"고 설명했다.

95 년 12월 수원 주공 임대아파트에 보증금 2천여만원을 내고 들어간 오씨는 2000년 6월 건설공사 하도급 인부들의 임금을 체불한 동서가 주택이 가압류되지 않도록명의신탁을 부탁하자 명의신탁 이전등기를 했으며 2003년 1월 자신이 살던 아파트분양전환에서 우선분양 대상자인 '무주택자'로 인정받지 못하자 소송을 냈다.

참고문헌: 박종원, "부동산명의신탁에 관한 판례의 동향", 민사법학 제28호 (2005), pp. 235-263.

명의 신탁의 의미

* 대내적으로는 신탁자(실권리자)가 물권을 보유하고, 목적물을 관리, 사용, 수익하고,
* 대외적으로 그 부동산에 대한 등기를 수탁자 명의로 하기로 하는 약정
* passive trust? 수탁자가 아무런 적극적인 역할을 수행하지 아니함

명의신탁에 대한 무효선언

명의신탁약정은 일반적, 원칙적으로 무효 (제4조, 제1항)

예외: 유효한 명의신탁

• 양도담보(?), 상호명의신탁, 신탁법, 신탁업법 상 등기된 신탁재산 (2조, 1호)
• 명의수탁자가 물권취득을 위한 원인거래의 당사자가 되고, 상대방이 명의신탁약정을 모른 경우 - 이른바 계약명의신탁 (제4조 제2항)
• 종중 및 배우자에 대한 특례 (제8조)

제3자와의 대외적 관계

* 신탁자의 채권자: 신탁자를 대위하여 신탁해지 가능
* 공작물 책임: 신탁자가 부담 (77다246)
* 신탁자가 임대인이 될 수 있고, 임차인은 주.임.법 상의 보호를 받을 수 있음
* 목적물의 반환청구권, 목적물의 무단 점유로 인한 임료 상당의 부당이득 반환 청구권 등은 수탁자 만이 행사가능 91다17207
* 수탁자 스스로가 명의신탁등기의 무효를 주장할 수 있을까? 하급심 판례

명의신탁 약정, 명의신탁 등기의 무효

• 양자간 명의신탁의 경우
• 중간생략형 명의신탁의 경우 - 매도인과 신탁자 간의 원인거래는 유효, 수탁자 앞으로 경료된 등기는 무효(매도인의 선의/악의를 불문), 2002다11496
• 계약명의신탁의 경우 - 매도인의 선의/악의에 따라 원인거래의 유효/무효가 결정됨
• 계약 당사자 2001다32120
• 신탁자(실권리자)가 가지는 부당이득 반환 청구권 2000다21123(원물반환), 2002다66922(매수대금 반환)
• 신탁자의 부당이득 반환 청구와 불법원인 급여 2003다41722
• 하급심의 노력

1992.6.9.. 91다29842 손해배상(기)

이 사건 토지는 전주이씨 익안대군 영가정파 종중소유이고, 이 종중은 오래전부터 이희섭등에게 이를 명의신탁해두고 있었다.

서울특별시는 이 사건 토지가 종중재산임을 알고 위 종중과 매매교섭을 하다가 위 종중이 가격이 너무 낮다는 이유로 매매계약체결에 응하지 아니하자 이희섭등에게 접근하여 협상한 끝에 금 43,992,000원에 이 사건 토지를 매수하고 이를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

그러자 위 종중은 서울특별시와 이희섭등과의 사이에 이루어진 위 매매계약은 반사회적인 법률행위로서 무효라고 주장하며 서울특별시를 상대로 위 소유권이전등기말소청구소송을 제기하였고, 법원은 위 매매계약은 이희섭등의 위종중에 대한 배신행위에 서울특별시가 적극 가담한 것이므로 무효라는 이유로 위 종중의 청구를 인용하였고 그판결은 1988.10.25. 확정되었다.

서울특별시는 그후 이 사건 토지를 위 종중으로부터 다시 금71,760,000원에 매수한 다음 이희섭등에게 이미 지불한 43,992,000원을 돌려줄것을 요구하자 이희섭등은 이를 거절하였다.

이에 서울특별시는 이희섭등을 피고로하여 매매계약불이행을 이유로 손해배상을 청구하며 위 매매계약상 이희섭등이 부담하고 있던 의무는 1988.10.25.자로 이행불능 되었으니 이들은 서울특별시에게 이 사건 토지의 위 이행불능당시의 시가상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하였다.

이희섭등은 어떤 법적대응이 가능할까?

1998. 4. 14. 96다39011 소유권보존등기말소

이 사건 부동산은 원래 해주정씨 우후공파 종회의 소유였는데 이 종중은 정학교로 하여금 토지조사령에 의한 사정을 받게하고, 이결과 정학교는 토지대장이나 임야대장 등에 소유자로 등재되게 되었으며, 이를 기초로하여 그 앞으로 소유권 보존등기를 경료하였다.

그후 위 종중은 정학교에게 명의신탁계약을 해지한다는 의사표시를 하여 그를 상대로 한 소유권이전등기청구소송에서 승소의 판결을 받았다.

그러나 위 종중이 승소판결에 기하여 소유권이전등기를 하는것을 지체하고 있던중 정학교가 사망하고, 그의 상속인인 서정숙외 3인은 각자의 상속분에 따라 이사건 부동산을 분할하고, 각 그들 명의로 소유권보존등기를 한다음 그 각 부동산을 김동민외 3인에게 양도하였고 이에따라 소유권이전등기가 모두 경료되었다.

이를 안 종중은 서정숙등에 대하여는 소유권 보존등기의 말소를 구하고, 김동민등을 상대로 하여는 소유권 이전등기의 말소를 구하였다.

서정숙과 김동민등은 어떤 법적대응이 가능할까?

1997. 3. 14. 96다22464 소유권이전등기말소

현창문은 김천수와 함께 여러차례 도박판을 벌이다 김천수에게 금295,000,000원을 빚지게 되자 김천수로 하여금 자신이 소유하고 있던 이 사건 토지를 처분하게 하여 그 처분대금에서 도박채무를 변제하기로 약정하고, 부동산 매매위임용 인감증명서등을 김천수에게 교부하였다.

이에 따라 김천수는 1991.12.31. 현창문을 대리하여 최유성에게 이 사건 토지를 230,000,000원에 매도하였고, 최유성은 다시 1992.2.8. 대림종합건설에게 이를 같은 가격에 매도하였다.

한편 이사건 토지는 국토이용관리법상의 거래허가를 요하는 것이었으므로 김천수는 다시 현창문으로부터 토지거래허가신청용 인감증명서 등 대림건설 앞으로 소유권이전등기를 경료하는 데 필요한 관계서류를 교부받은 다음 현창문이 직접 대림건설에게 금139,844,000원에 이토지를 매매하는 것처럼 관계서류를 작성하여 1992.2.21. 제주시장으로부터 국토이용관리법상의 거래허가를 받았고, 이에따라 현창문으로부터 대림건설앞으로 소유권 이전등기가 이루어 졌다.

도박으로 인한 빚독촉에 못이겨 토지를 헐값에 팔아넘긴 현창문은 뒤늦게 이를 후회하고, 자신과 대림건설과는 매매계약을 한바가 없으므로 이를 근거로 하여 경료된 부동산 소유권이전등기는 원인무효이고, 매매가액과 매매당사자를 허위로 기재하여 받은 토지거래허가역시 무효이고, 미등기전매 행위는 부동산등기특별조치법 제2조2항에도 위반된다고 주장하며, 대림건설을 상대로 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송을 제기하였다.

대림건설은 어떠한 법적대응이 가능할까?